Branża budowlana w Polsce przeżywa poważne załamanie. Liczba niewypłacalnych firm rośnie, a nowe zlecenia są trudne do zdobycia. Sprawdź, co dzieje się na rynku i jakie są prognozy na kolejne miesiące.
Skala kryzysu w polskim budownictwie
Sektor budowlany w Polsce mierzy się z najpoważniejszym kryzysem od lat. Wiele firm ogłasza niewypłacalność. Spadek produkcji budowlano-montażowej jest znaczący. Brak nowych zleceń hamuje rozwój.
Liczba niewypłacalnych firm w sektorze budowlanym przekroczyła 700 w 2024 roku. To najwyższy wynik od lat. Liczba niewypłacalnych podmiotów wzrosła o 40% w porównaniu do 2023 roku. Obecnie przekracza wynik całego 2023 roku o 10%. Według „Dziennika Gazety Prawnej” ponad 700 firm ogłosiło niewypłacalność w 2024 roku.
Produkcja budowlano-montażowa maleje. W okresie styczeń-wrzesień 2024 roku spadła o 7%. To trzeci najgłębszy spadek od 2004 roku. W okresie styczeń-kwiecień 2024 roku produkcja spadła o 8,9% rok do roku. Sektor budowlany jest na minusie od niemal półtora roku. W maju 2025 roku produkcja budowlano-montażowa była o 2,9% niższa niż rok wcześniej. Po wyeliminowaniu sezonowych czynników spadek wyniósł 3,8%. Jednak w maju 2025 roku produkcja wzrosła miesiąc do miesiąca o 8,6%. Wskaźnik klimatu koniunktury w budownictwie wyniósł -23,9 w grudniu. To najgorszy wynik od dwóch lat. Wykonawcy mówią: „Kończymy realizację kontraktów, ale nowych zleceń nie ma”.
Alarmuję, że firmy budowlane w naszym kraju odczuwają narastający dyskomfort związany z brakiem nowych zleceń.
Branża odczuwa narastający dyskomfort. Sektor budowlany odczuwa negatywne konsekwencje pogorszenia koniunktury.
O ile wzrosła liczba niewypłacalnych firm budowlanych w 2024 roku?
Liczba niewypłacalnych firm budowlanych wzrosła o 40% w 2024 roku w porównaniu do roku poprzedniego.
Jaki spadek produkcji budowlano-montażowej odnotowano w 2024 roku?
Produkcja budowlano-montażowa spadła o 7% w okresie styczeń-wrzesień 2024 roku.
Przyczyny obecnej trudnej sytuacji
Wiele czynników wpłynęło na pogorszenie koniunktury w budownictwie. Wysokie koszty i brak finansowania to główne bariery. Opóźnienia w programach publicznych pogłębiają problemy.
Główny ekonomista wskazuje na wysokie koszty budowy i finansowania. Koszty pracownicze stanowią główną barierę dla 71% firm. Niedostępność pracowników jest dużym problemem. Odczuwa ją 53% sektora budowlanego.
Brakuje pieniędzy z KPO i funduszy unijnych. Środki unijne trafiają na rynek zbyt wolno. Wiele programów infrastrukturalnych zostało wstrzymanych. Sytuacja w segmencie publicznym jest zła. Luka inwestycyjna niebezpiecznie się pogłębia. W sektorze prywatnym jest wiele wyzwań. Wpływają na to wysokie stopy procentowe i globalna dekoniunktura. Wojna w Ukrainie również ma negatywny wpływ.
Marcin Ogulewicz z firmy Coface: sektor budowlany czeka na ożywienie inwestycyjne i odblokowanie funduszy unijnych.
W obliczu braku środków z KPO, inwestycje w infrastrukturę będą zahamowane – mówi Bernatowicz.
Konsekwencje dla firm i rynku pracy
Trudna sytuacja przekłada się bezpośrednio na kondycję finansową przedsiębiorstw. Rośnie zadłużenie, a perspektywa zwolnień staje się realna. Najmniejsze firmy są najbardziej narażone.
Wiele firm budowlanych zaczęło zwalniać pracowników. Velux i Fakro wprowadziły czterodniowy tydzień pracy. Towarzyszyły temu cięcia pensji. Brak interwencji rządu może oznaczać utratę 100 tys. miejsc pracy. Nieco więcej firm planuje zwalniać (12%) niż zatrudniać (11%). O cięciu zatrudnienia myślą głównie mikroprzedsiębiorstwa (15%). Sektory produkcyjne i budowlane planują redukcje o 9%. Zwalniać więcej niż 10% pracowników zamierza 9% firm budowlanych.
Jeżeli sytuacja się nie zmieni, będę musiał zwolnić ludzi – mówi Maciej, właściciel firmy wykonawczej.
Zaległości 46,4 tys. firm budowlanych wynoszą blisko 1,72 mld zł. To o 11% więcej niż w kwietniu 2024 roku. Jest to o 23% więcej niż dwa lata temu. Średnie zadłużenie na firmę to 37 tys. zł. 31,5 tys. jednoosobowych działalności gospodarczych ma zaległości płatnicze. Łącznie JDG są winne wierzycielom 843 mln zł. Spółki prawa handlowego mają trudności ze spłatą 875 mln zł.
W 2024 roku przedsiębiorstwa budowlane odpowiadały za 15% wszystkich postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Najbardziej zagrożeni są podwykonawcy. Ich łączny dług wynosi 810,2 mln zł. Długi firm wznoszących budynki sięgają 710 mln zł. Długi firm inżynierii lądowej i wodnej to 197,7 mln zł.
Branża budowlana jest głównie zadłużona wobec instytucji finansowych i ubezpieczeniowych (948,5 mln zł). Zadłużenie wobec handlu to 299,2 mln zł. Zadłużenie wobec innych firm budowlanych wynosi 170,6 mln zł. Firmy budowlane mają własnych dłużników na łącznie 355,8 mln zł. Dłużnikami branży budowlanej są m.in. inne firmy budowlane (170,6 mln zł). Są też firmy przetwórstwa przemysłowego (34,2 mln zł). Zarządcy nieruchomości są winni 25,3 mln zł. Firmy architektoniczne mają długi na 24,6 mln zł. Dłużnikami wobec firm budowlanych są spółki prawa handlowego (260,4 mln zł). Są nimi również konsumenci indywidualni (20,3 mln zł).
Adam Łącki, prezes KRD: „Branża jest silnie rozdrobniona – większość działających w niej podmiotów to mikrofirmy, często bez zaplecza finansowego i z ograniczonym dostępem do finansowania zewnętrznego.”
Nie należy jednak spodziewać się masowych zwolnień w dużych firmach. Z deklaracji dużych firm wynika, że 21% planuje zwiększenie zatrudnienia.
Jakie jest łączne zadłużenie firm budowlanych w Polsce?
Łączne zaległości firm budowlanych wynoszą blisko 1,72 mld zł.
Które grupy firm budowlanych są najbardziej zadłużone?
Najbardziej zadłużeni są podwykonawcy. Ich długi sięgają 810,2 mln zł.
Sytuacja w poszczególnych segmentach rynku
Kryzys dotyka różne części branży w różnym stopniu. Budownictwo mieszkaniowe przeżywa największe problemy. Inwestycje infrastrukturalne dają pewną nadzieję. Sektor remontowy również odczuwa spowolnienie.
Budownictwo mieszkaniowe
Najgorzej jest w mieszkaniówce. Deweloperzy rozpoczną budowę o około 100 tys. mieszkań mniej w 2023 roku niż w poprzednim. Blisko 70% nowych inwestycji zamrożono w 2023 roku. Spadek inwestycji może wynieść nawet 40%. Tempo przedsprzedaży mieszkań jest trzykrotnie mniejsze. Przedsprzedaż może spaść o 50% w najbliższym półtora roku. Liczba sprzedanych mieszkań w 2024 roku wyniosła 37 tys. To o jedną czwartą mniej niż w 2023 roku. Liczba decyzji o pozwoleniach na budowę spadła. W pierwszej połowie 2024 roku GUNB wydał mniej niż 70 tys. pozwoleń. W poprzednich latach było to 85-105 tys. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o połowę w 2022 roku. Wpłynęły na to wysokie stopy procentowe. Popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł o 46% (dane z jednego źródła, potencjalnie późniejsze niż spadek). W 2023 roku ceny mieszkań rosły dwukrotnie szybciej niż w innych krajach UE. Rynek nieruchomości odnotowuje spadek cen. W niektórych miastach sięgnął nawet 18%. Ceny mieszkań wzrosły o 70% w ciągu ostatnich 4 lat.
W najtrudniejszej sytuacji są firmy budujące przede wszystkim mieszkania – mówi Grzeszczak.
O ile spadnie liczba nowych mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w 2023 roku?
Deweloperzy rozpoczną budowę o około 100 tys. mieszkań mniej w 2023 roku.
Inwestycje infrastrukturalne
Sytuacja w segmencie publicznym jest zła. Luka inwestycyjna niebezpiecznie się pogłębia. Poza budownictwem dróg nie ma nowych przetargów. W ostatnich 2-3 latach odnotowano spadek liczby przetargów kolejowych. GDDKiA podpisała 34 kontrakty w 2024 roku. Dotyczyły odcinków dróg o długości 443 km. Wartość inwestycji to około 17 mld zł. Większość kontraktów dotyczy budowy dróg ekspresowych (390 km). Kolejarze mają ogłosić postępowania na ponad 17 mld zł w 2025 roku. Realizacja projektu CPK planowana jest najwcześniej na 2026 rok. Wiele ambitnych projektów infrastrukturalnych jeszcze nie ruszyło. Są w fazie ustaleń.
Branża remontowa i wykończeniowa
Branża remontowa również odczuwa spowolnienie. Aż 85% ankietowanych odłożyło prace remontowe w 2024 roku. Powodem były wysokie ceny. Tylko 5% Polaków uwzględniło wydatki remontowe w budżetach na 2025 rok. Zaległe zobowiązania firm wykończeniowych wzrosły. W marcu 2025 roku wyniosły 498,5 mln zł. W marcu 2024 roku było to 488,9 mln zł. Liczba niesolidnych płatników wzrosła z 14 236 do 14 615. Wzrost przeterminowanych zobowiązań dotyczy materiałów. W sektorze farb wzrósł z 6,6 mln zł do ponad 7 mln zł. W segmencie tapet wzrósł z niepełnych 109 tys. zł do 1,3 mln zł. Zaległości w produkcji parkietów wzrosły z 49,5 mln zł do ponad 53,3 mln zł. Zaległości w produkcji ceramicznych materiałów wzrosły z 150,4 mln zł do blisko 162 mln zł.
dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk BIG InfoMonitor: „Wzrost przeterminowanych zobowiązań jest efektem nie tylko spadku zamówień z rynku pierwotnego, wzrostu konkurencji z zagranicy, ale również rosnących kosztów produkcji”.
Perspektywy i szanse na ożywienie rynku
Mimo obecnych trudności, istnieją nadzieje na poprawę sytuacji. Uruchomienie środków unijnych i inwestycje publiczne mogą dać impuls branży. Firmy szukają nowych strategii przetrwania.
Sektor budowlany czeka na ożywienie inwestycyjne. Kluczowe jest odblokowanie funduszy unijnych i środków z KPO. W drugiej połowie 2025 roku projekty publiczne mają poprawić sytuację. Inwestycje drogowe i kolejowe są szansą na poprawę. Planowane przetargi kolejowe na koniec roku mają wartość ponad 17 mld zł. Realizacja projektu CPK planowana jest najwcześniej na 2026 rok. Przygotowania do ożywienia sektora zależą od dostępności funduszy. Zależą też od elastyczności firm.
Marcin Ogulewicz z firmy Coface: sektor budowlany czeka na ożywienie inwestycyjne i odblokowanie funduszy unijnych.
W dłuższej perspektywie odbudowa Ukrainy może być szansą dla polskich firm budowlanych.
W drugiej połowie 2025 r. projekty publiczne i środki z KPO mają poprawić sytuację w budownictwie.
Firmy muszą przetrwać trudny okres. Czekają na dostępność funduszy z KPO. Czekają też na środki z innych programów. Warto skupić się na ożywieniu inwestycji drogowych i kolejowych. Firmy powinny optymalizować koszty. Można rozważać rezygnację z projektów nieprzynoszących zysków. Potrzebna jest duża elastyczność i dywersyfikacja. Odbudowa Ukrainy w dłuższej perspektywie może być szansą. Wymaga dużej elastyczności i dywersyfikacji branży.
- Skup się na ożywieniu inwestycji drogowych i kolejowych.
- Przetrwaj trudny okres do czasu dostępności funduszy z KPO i innych programów.
- Optymalizuj koszty działalności.
- Rozważ rezygnację z projektów nieprzynoszących zysków.
- Zwiększ elastyczność i dywersyfikację firmy.
Zmiany w prawie budowlanym w 2025 roku
Nadchodzące zmiany w przepisach wpłyną na proces inwestycyjny. Wprowadzone zostaną nowe narzędzia planistyczne. Zmienią się także definicje i obowiązki.
W 2025 roku w życie wchodzą nowe regulacje budowlane w Polsce. Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne do końca 2025 roku. Brak planu ogólnego po 31 grudnia 2025 roku uniemożliwi wydawanie decyzji na warunki zabudowy. Rejestr Urbanistyczny planowany jest na 1 stycznia 2026 roku. Rejestr ma zawierać dane o miejscowych planach zagospodarowania. Będą tam też decyzje WZ i uchwały rewitalizacyjne. Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) ma poprawić spójność planowania inwestycji. Nowe definicje budowli i budynków mają uprościć przepisy. Mają też lepiej dostosować je do technologii.
Decyzje WZ wydane przed 1 stycznia 2026 roku będą bezterminowe. Warunkiem jest brak uchwalenia planów ogólnych. Decyzje wydane po 1 stycznia 2026 roku będą ważne przez 5 lat. Liczy się data prawomocności. Obowiązek dostosowania decyzji WZ do nowych planów ogólnych wchodzi w życie. Nowe przepisy nakładają wymóg adaptacji podziemnych kondygnacji. Dotyczy to schronów w budynkach wielorodzinnych. Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące świadectw energetycznych. Dyrektywa CSRD wymaga raportowania emisji CO2. Wymaga też raportowania zrównoważonego rozwoju przez firmy budowlane.
Kiedy gminy muszą uchwalić plany ogólne?
Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne do końca 2025 roku.
Co stanie się z decyzjami WZ po 1 stycznia 2026 roku?
Decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 roku będą ważne przez 5 lat od daty prawomocności.
Inwestorzy powinni śledzić przygotowania planów ogólnych w gminach. Firmy budowlane muszą dostosować raportowanie do wymogów CSRD. Przedsiębiorstwa powinny zaktualizować strategie zrównoważonego rozwoju.
- Śledź przygotowania planów ogólnych w gminie.
- Dostosuj raportowanie firmy do wymogów dyrektywy CSRD.
- Zaktualizuj strategię zrównoważonego rozwoju przedsiębiorstwa.
Zrównoważone budownictwo i wpływ na klimat
Branża budowlana ma znaczący wpływ na środowisko. Rosnąca świadomość ekologiczna wymusza zmiany. Firmy inwestują w technologie redukujące emisję CO2.
Przemysł cementowy odpowiada za 7-8% światowej emisji CO2. W Polsce odpowiada za 3,8% całkowitej emisji CO2. Budynki w UE odpowiadają za 40% zużycia energii. Emitują 36% dwutlenku węgla. W UE 85% budynków powstało przed 2000 rokiem. Z tego 70% nie spełnia obecnych klas energetycznych. ONZ prognozuje wzrost populacji w miastach do 68% do 2050 roku. Wymaga to 230 miliardów m2 nowych powierzchni mieszkalnych.
W Polsce, według danych Stowarzyszenia Producentów Cementu, przemysł cementowy odpowiada za 3,8% emisji CO2, ale produkty będą dowodem na to, że branża stanie się niskoemisyjna.
Firma Holcim zainwestowała 3,5 mld zł w zakłady. Planuje kolejne inwestycje. Dotyczą m.in. cementowni Kujawy i Małogoszcz. Produkty ECOPlanet mają obniżony ślad węglowy o 40%. To w porównaniu do cementu CEM I. 86% emisji CO2 z cementowni pochodzi z wypalania kamienia wapiennego. Do 2030 roku Holcim planuje cement blisko zeroemisyjny. W 2025 roku firma zakończy produkcję cementu CEM I. Zastąpi go cementami ECOPlanet. Holcim planuje nową linię do wypału klinkieru. Będzie miała mniejsze zapotrzebowanie na energię.
Branża budowlana musi budować w sposób odpowiedzialny klimatycznie, aby nowo wznoszone budynki odpowiadały klasom energetycznym i realizowały politykę UE związaną z neutralnością klimatyczną.
Inwestorzy, deweloperzy i wykonawcy powinni stosować zrównoważone rozwiązania. Mogą dzięki temu uzyskać tańsze kredyty. Użytkownicy zyskają benefity. Branża powinna wypracować kryteria zrównoważonego budownictwa. Ważne jest też raportowanie ESG.
- Stosuj zrównoważone rozwiązania w projektach.
- Wypracuj kryteria zrównoważonego budownictwa w firmie.
- Przygotuj raportowanie ESG.
Jakie są cele firmy Holcim w zakresie redukcji emisji CO2?
Holcim planuje osiągnąć cement blisko zeroemisyjny do 2030 roku. W 2025 roku zakończy produkcję cementu CEM I na rzecz produktów ECOPlanet.
